Αυθαίρετα ν. 4495/2017 το 2026: κατηγορίες, προθεσμία και δικαιολογητικά με τον ν. 5306/2026
Ο ν. 4495/2017 κωδικοποιήθηκε στον ν. 5306/2026, αλλά για τον μηχανικό η τακτοποίηση γίνεται ακόμη στο σύστημα «Δηλώσεις Αυθαιρέτων (Ν. 4495/17)» του ΤΕΕ. Ποια αυθαίρετα υπάγονται, οι πέντε κατηγορίες, ως πότε, τι δικαιολογητικά χρειάζονται, και πώς δένεται η υπαγωγή με την Ταυτότητα Κτιρίου.
Τελευταία ενημέρωση: 1 Νοεμβρίου 2026
Από τον ν. 4495/2017 στον ν. 5306/2026
Ο ν. 5306/2026 (Α΄ 88, Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας) κωδικοποίησε τον ν. 4495/2017. Οι διατάξεις για τα αυθαίρετα βρίσκονται πλέον στα άρθρα 366 και επόμενα:
| Θέμα | ν. 5306/2026 | Πρώην ν. 4495/2017 |
|---|---|---|
| Βεβαίωση μηχανικού σε μεταβιβάσεις | άρθρο 368 | άρθρο 83 |
| Απαγόρευση υπαγωγής | άρθρο 374 | άρθρο 89 |
| Κατηγορίες αυθαιρέτων | άρθρο 383 | άρθρο 96 |
| Δικαιολογητικά υπαγωγής | άρθρο 386 | άρθρο 99 |
| Υπολογισμός προστίμου | άρθρο 387 | άρθρο 100 |
| Μειώσεις, προσαυξήσεις και καταληκτική ημερομηνία | άρθρο 389 | άρθρο 102 |
Ποια αυθαίρετα υπάγονται
Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης των οποίων ο φέρων οργανισμός ολοκληρώθηκε ή η χρήση εγκαταστάθηκε πριν από τις 28.7.2011 (άρθρο 371), εφόσον δεν εμπίπτουν στις απαγορεύσεις του άρθρου 374. Ο χρόνος αποδεικνύεται με δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες.
Οι πέντε κατηγορίες
| Κατηγορία | Τι περιλαμβάνει | Κόστος υπαγωγής |
|---|---|---|
| 1 | Αυθαίρετα σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας, ολοκληρωμένα πριν από τις 9.6.1975 | Παράβολο 250 €, χωρίς πρόστιμο |
| 2 | Αυθαίρετα ολοκληρωμένα πριν από την 1.1.1983 | Παράβολο και πρόστιμο |
| 3 | Μικρές παραβάσεις από κλειστή λίστα: εξωτερική μόνωση, αλλαγή διαστάσεων ανοιγμάτων, εξώστες με υπέρβαση έως 20%, μείωση φύτευσης ακαλύπτου έως 20%, πέργκολα έως 50 τ.μ., αποθήκη έως 15 τ.μ. και ύψους έως 2,50 μ., πρόχειρες ξύλινες κατασκευές έως 8 τ.μ., διαμόρφωση εδάφους έως 1 μ., δεξαμενές και άλλες | Παράβολο 250 €, χωρίς πρόστιμο |
| 4 | Υπερβάσεις έως 20% σε κάλυψη, δόμηση και ύψος· ή έως 40% σε κάλυψη και δόμηση (και 20% στο ύψος) με ανώτατο 250 τ.μ. ανά ιδιοκτησία κατοικίας και 1.000 τ.μ. ανά κτίριο· σε κτίρια με άδεια, υπέρβαση ανεξαρτήτως ποσοστού έως 50 τ.μ. συνολικά· αλλαγές χρήσης εντός σχεδίου σύμφωνες με τις χρήσεις της περιοχής· ημιυπαίθριοι εκτός σχεδίου με παραβίαση έως 60% | Παράβολο και πρόστιμο |
| 5 | Όσα δεν ανήκουν στις κατηγορίες 1 έως 4, με αναστολή κυρώσεων για 30 έτη | Παράβολο και πρόστιμο, χωρίς νέες υπαγωγές μετά τις 30.9.2020 |
Η προθεσμία
Κατά το άρθρο 389 παρ. 1, μετά τις 30.9.2020 και ως τις 31.3.2028 επιτρέπεται η υπαγωγή μόνο για αυθαίρετα των κατηγοριών 1 έως 4 που ολοκληρώθηκαν πριν από τις 28.7.2011, με προσαυξημένο πρόστιμο. Για αυτές τις υπαγωγές, η καταχώριση της Ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό μητρώο είναι όρος για να επέλθουν οι συνέπειες της υπαγωγής.
Τα δικαιολογητικά
Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός εισάγει στο σύστημα τα στοιχεία και τα φύλλα καταγραφής. Κατά το άρθρο 386, η υπαγωγή συνοδεύεται από:
- Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του δικαιούχου, για το σύνολο του ακινήτου ή ανά αυτοτελή ιδιοκτησία.
- Υπεύθυνη δήλωση του αιτούντος, με τα στοιχεία του, την άδεια αν υπάρχει, το εμβαδόν, τη χρήση και τον χρόνο της αυθαίρετης κατασκευής.
- Το τελευταίο Ε9 όπου εμφανίζεται το ακίνητο.
- Τεχνική έκθεση μηχανικού, όπου απαιτείται, και φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής.
- Σχέδια: με άδεια, στέλεχος, τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης με το αυθαίρετο σημειωμένο, κάτοψη και τομή· χωρίς άδεια, εξαρτημένο τοπογραφικό, κάτοψη και τομή.
- Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες για τον χρόνο κατασκευής.
- Στατικός έλεγχος: μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση, ανάλογα με την περίπτωση.
Το πρόστιμο
Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται κατά το Παράρτημα του άρθρου 399, με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν, και αυξάνεται ή μειώνεται κατά το άρθρο 389: για παράδειγμα μείωση 10% όταν υποβάλλεται μελέτη στατικής επάρκειας, και μείωση έως το κόστος εργασιών στατικής ενίσχυσης ή ενεργειακής αναβάθμισης, μέσα στα όρια του νόμου.
Η προσαύξηση εξαρτάται από το πότε υποβάλλεται η δήλωση (άρθρο 389 παρ. 3), και προστίθενται 10% σε περιοχές με προεδρικά διατάγματα όρων δόμησης και 20% αν το αυθαίρετο είχε εντοπιστεί από το παρατηρητήριο πριν από τη δήλωση (παρ. 4):
| Ημερομηνία υποβολής της δήλωσης | Προσαύξηση προστίμου |
|---|---|
| 1.10.2020 έως 30.9.2021 | 20% |
| 1.10.2021 έως 30.9.2022 | 25% |
| 1.10.2022 έως 30.9.2023 | 30% |
| 1.10.2023 έως 30.9.2024 | 35% |
| 1.10.2024 έως 31.3.2026 | 40% |
| Μετά τις 31.3.2026 | Το ισχύον κείμενο της παρ. 3 δεν ορίζει ποσοστό, ενώ η παρ. 1 επιτρέπει την υπαγωγή ως 31.3.2028. Ελέγξτε το ισχύον κείμενο πριν από τον υπολογισμό |
Αυθαίρετα, μεταβίβαση και Ταυτότητα Κτιρίου
Σε κάθε μεταβίβαση επισυνάπτεται η βεβαίωση μηχανικού του άρθρου 368 και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου με το Πιστοποιητικό Πληρότητας. Οι δηλώσεις αυθαιρέτων καταχωρίζονται στις πράξεις της ταυτότητας, και οι τακτοποιημένοι χώροι στην τεχνική περιγραφή της. Η καταχώριση: Καταχώριση Ταυτότητας Κτιρίου στο ΤΕΕ.
Με το autopilot.gr
Η Δήλωση Αυθαιρέτων του autopilot.gr ετοιμάζεται: τα στοιχεία της δήλωσης από τα έγγραφα του ακινήτου, ο γεωχωρικός εντοπισμός και η αυτόματη συμπλήρωση στο σύστημα του ΤΕΕ. Σήμερα, οι δηλώσεις που υπάρχουν ήδη περνούν στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Συχνές ερωτήσεις
Ως πότε μπορώ να τακτοποιήσω ένα αυθαίρετο;
Κατά το άρθρο 389 παρ. 1 του ν. 5306/2026, ως τις 31.3.2028, για αυθαίρετα των κατηγοριών 1 έως 4 που ολοκληρώθηκαν πριν από τις 28.7.2011, με προσαυξημένο πρόστιμο.
Υπάγεται ακόμη η κατηγορία 5;
Όχι στο ισχύον κείμενο: μετά τις 30.9.2020 η υπαγωγή επιτρέπεται μόνο για τις κατηγορίες 1 έως 4.
Τι είναι οι μικρές παραβάσεις της κατηγορίας 3;
Μια κλειστή λίστα παραβάσεων, όπως προσθήκη εξωτερικής μόνωσης στις όψεις, αλλαγή διαστάσεων ανοιγμάτων, μικρή υπέρβαση εξωστών, δεξαμενές, μικρή αποθήκη έως 15 τ.μ. Υπάγονται με παράβολο 250 € και χωρίς ειδικό πρόστιμο.
Τι χρειάζεται μετά την υπαγωγή;
Για τις υπαγωγές από 1.10.2020 και μετά, η καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας είναι όρος για να επέλθουν οι συνέπειες της υπαγωγής (άρθρο 389 παρ. 1).
Ποια είναι η βεβαίωση μηχανικού των μεταβιβάσεων;
Η βεβαίωση του άρθρου 368 του ν. 5306/2026 (πρώην άρθρο 83 του ν. 4495/2017): επισυνάπτεται σε κάθε μεταβίβαση και βεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα ή ότι έχουν υπαχθεί ή εξαιρούνται.
Τι άλλαξε με τον ν. 5306/2026;
Ο ν. 4495/2017 κωδικοποιήθηκε στον ν. 5306/2026. Οι κατηγορίες είναι πλέον στο άρθρο 383 (πρώην 96), τα δικαιολογητικά στο 386 (πρώην 99), το πρόστιμο στο 387 (πρώην 100) και η καταληκτική ημερομηνία στο 389 (πρώην 102). Το σύστημα του ΤΕΕ λέγεται ακόμη «Δηλώσεις Αυθαιρέτων (Ν. 4495/17)».
Πόσο μεγαλώνει το πρόστιμο όσο αργεί η δήλωση;
Κατά το άρθρο 389 παρ. 3, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο προσαυξάνεται ανάλογα με το πότε υποβάλλεται η δήλωση: 20% από 1.10.2020 ως 30.9.2021, 25% ως 30.9.2022, 30% ως 30.9.2023, 35% ως 30.9.2024, και 40% από 1.10.2024 ως 31.3.2026. Επιπλέον 10% σε περιοχές με προεδρικά διατάγματα όρων δόμησης, και 20% αν το αυθαίρετο είχε εντοπιστεί από το παρατηρητήριο πριν από τη δήλωση (παρ. 4). Για υποβολές μετά τις 31.3.2026 το κείμενο του Κώδικα, όπως ισχύει, δεν ορίζει ποσοστό στην παρ. 3: ελέγξτε το ισχύον κείμενο πριν από τον υπολογισμό.
Μπορεί να δηλωθεί αυθαίρετο που έγινε μετά τις 28.7.2011;
Όχι με τη διαδικασία των άρθρων 383 και επόμενα: κατά το άρθρο 371, υπάγονται μόνο όσα ο φέρων οργανισμός ολοκληρώθηκε ή η αλλαγή χρήσης έγινε πριν από τις 28.7.2011. Για νεότερες κατασκευές ο δρόμος είναι η νομιμοποίηση με οικοδομική άδεια, όπου επιτρέπεται, ή η επαναφορά.
Πηγή
- Ν. 5306/2026 (Α΄ 88/08.06.2026), Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας, ισχύον κείμενο.