Συναίνεση συνιδιοκτητών στην ΕΕΔΜΚ: πότε χρειάζεται και πώς αποδεικνύεται
Στην Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ), όταν οι εργασίες αγγίζουν κοινόχρηστους χώρους ή κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου, χρειάζεται η συναίνεση των συνιδιοκτητών. Πότε ακριβώς, πώς αποδεικνύεται κατά τον ν. 5306/2026, και οι ειδικές περιπτώσεις με αυξημένη πλειοψηφία.
Τελευταία ενημέρωση: 10 Οκτωβρίου 2026
Ο κανόνας
Στα γενικά δικαιολογητικά της ΕΕΔΜΚ (άρθρο 327 παρ. 1 περ. στ΄ του ν. 5306/2026) περιλαμβάνεται η δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον οι εργασίες γίνονται:
- σε κοινόχρηστους χώρους, όπως ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου ή του γηπέδου, ή
- σε κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου, όπως οι όψεις, ο φέρων οργανισμός, το δώμα και η στέγη.
Πώς αποδεικνύεται
Με κάθε νόμιμο τρόπο. Ο νόμος αναφέρει ενδεικτικά υπεύθυνες δηλώσεις των συνιδιοκτητών με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής, και πρακτικό γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών. Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ρυθμίζει ήδη την εργασία, για παράδειγμα δίνει σε μια ιδιοκτησία την αποκλειστική χρήση του δώματος, ο μηχανικός κρίνει αν αρκεί και το τεκμηριώνει με το άρθρο και το συμβόλαιο του κανονισμού.
Ανά εργασία
| Εργασία ΕΕΔΜΚ | Πού γίνεται | Συναίνεση |
|---|---|---|
| Τοποθέτηση ικριωμάτων, χρωματισμοί και επισκευές όψεων με ικριώματα | Όψεις | Ναι |
| Εξωτερική θερμομόνωση στις όψεις | Όψεις | Ναι |
| Συντήρηση, επισκευή ή ανακατασκευή στέγης | Στέγη | Ναι |
| Πέργκολα ή διαμόρφωση στον ακάλυπτο | Ακάλυπτος χώρος | Ναι, όταν ο ακάλυπτος είναι κοινόχρηστος |
| Νέα ανοίγματα στις όψεις | Όψεις | Ναι |
| Εσωτερικές διαρρυθμίσεις χωρίς επέμβαση στον φέροντα οργανισμό | Μέσα στην ιδιοκτησία | Όχι κατά τον κανόνα αυτό |
Ειδικές περιπτώσεις
- Ανελκυστήρας σε υφιστάμενο κτίριο (περ. στ΄ του άρθρου 315): αντί για δήλωση συναίνεσης, πρακτικό γενικής συνέλευσης με πλειοψηφία 51% του συνόλου των ψήφων κατά το άρθρο 11 του ν. 3209/2003, για οικοδομές του ν. 3741/1929 (άρθρο 327 παρ. 3 περ. στστ΄).
- Λειτουργική συνένωση χώρων (περ. κζ΄): συναίνεση με αυξημένη πλειοψηφία 67% των συνιδιοκτητών των όμορων οικοπέδων ή των όμορων ιδιοκτησιών του ίδιου κτιρίου (άρθρο 327 παρ. 3 περ. κζε΄).
- Αυτόνομο σύστημα θέρμανσης με εφαρμογή του άρθρου 127 του ν. 4495/2017 (περ. κθ΄): ισχύουν οι συναινέσεις αυτού του άρθρου αντί της δήλωσης συναίνεσης, μαζί με Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (άρθρο 327 παρ. 3 περ. κθ΄).
Με το autopilot.gr
Στην ΕΕΔΜΚ του autopilot.gr η Συναίνεση Συνιδιοκτητών είναι ένα από τα έγγραφα που επιλέγετε: έντυπο υπογραφών με όσες γραμμές οι συνιδιοκτήτες, ή η μορφή που ταιριάζει όταν η συναίνεση δεν απαιτείται, σε Word, με το ακίνητο και τις εργασίες από την υπόθεση.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται συναίνεση για θερμοπρόσοψη σε πολυκατοικία;
Κατά το άρθρο 327 παρ. 1 περ. στ΄, η συναίνεση απαιτείται όταν οι εργασίες γίνονται σε κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου, και ο νόμος ονομάζει ρητά τις όψεις. Η εξωτερική θερμομόνωση γίνεται στις όψεις.
Χρειάζεται συναίνεση για εσωτερικές διαρρυθμίσεις στο διαμέρισμά μου;
Ο κανόνας αφορά εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους ή κοινόκτητα τμήματα. Εργασίες μόνο μέσα στην ιδιοκτησία, που δεν αγγίζουν τον φέροντα οργανισμό, δεν εμπίπτουν σε αυτόν.
Αρκεί πρακτικό γενικής συνέλευσης;
Ο νόμος δέχεται κάθε νόμιμο τρόπο απόδειξης και αναφέρει ενδεικτικά υπεύθυνες δηλώσεις με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής και πρακτικό γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών.
Τι ισχύει για ανελκυστήρα σε υφιστάμενη πολυκατοικία;
Αντί για τη δήλωση συναίνεσης, πρακτικό της γενικής συνέλευσης με πλειοψηφία 51% του συνόλου των ψήφων, κατά το άρθρο 11 του ν. 3209/2003, όταν η οικοδομή έχει υπαχθεί στον ν. 3741/1929 (άρθρο 327 παρ. 3 περ. στστ΄).
Υπάρχει μοναδικός ιδιοκτήτης. Τι κάνω;
Δεν υπάρχουν συνιδιοκτήτες για να συναινέσουν. Η κυριότητα φαίνεται από τους τίτλους και το Κτηματολόγιο.
Πηγή
- Ν. 5306/2026 (Α΄ 88/08.06.2026), Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας, ισχύον κείμενο.